Никакого пузыря на рынке жилья в России нет, из-за ужесточения регулирования рынок может упасть на 2
Никакого пузыря на рынке жилья в России нет, из-за ужесточения регулирования рынок может упасть на 20-30% в объеме продаж, но цены не упадут, а Самолет (SMLT) даже вырастет по выручке с 300 до 500 млрд руб. — Дмитрий Волков, глава Самолёт+ (крупнейший риелтор на рынке жилья России. Широко видит картину рынка). #VIP_talk
На рынке жилья нет типичных признаков пузыря:
1. Сейчас люди покупают жилье не для инвестиций, а для проживания. В массовом сегменте (90% всех сделок) лишь 5-7% сделок инвестиционные. Исторически инвесторов было гораздо больше, однако сегодня это рынок пользователя, желающего улучшить свои жилищные условия: 70% покупателей впервые в жизни покупают квартиру; 10% жилья в России аварийное; 25-30% домов – такие дома, в которых люди не должны жить, они устарели со всех точек зрения.
2. Нет затоваривания в масштабе страны. На момент ввода жилья (после получения разрешения на ввод) 5-10% квартир не продано – это обычное дело с исторической точки зрения. Объем жилья в продаже сейчас ниже, чем 5-7 лет назад.
3. Сравнения с ипотечным кризисом в США неуместны. Отношение ипотеки к ВВП в России «сущие проценты», во многих странах это отношение составляет 30-40% и даже 70-80% ВВП. Доля просроченной задолженность в ипотеке 0.3-0.5% от объема выданных кредитов. В стране дефицит кадров, рост зарплат => у целевой аудитории Самолета есть доходы для покрытия выплат по ипотеке.
Из-за ужесточения регулирования рынок может упасть на 20-30% в объеме продаж, но цены на квартиры не упадут. Самолет же даже вырастет за счет роста рыночной доли. В 2023 году выручка Самолета выходит на ~300 млрд руб. План на 2024 год >500 млрд руб. даже на фоне падения спроса.
Девелоперы стали гибкие. На фоне падения спроса будут снижать предложение. Предложение сократится даже быстрее спроса, поэтому цены не упадут.
У Самолета хорошие возможности вырасти в текущем турбулентном рынке. Отнять рынок у тех, кто сократит объемы. Возьмем, например, снижение лимита на размер льготной ипотеки в Московском регионе с 12 до 6 млн руб. У Самолета средний размер ипотечного кредита 6.2 млн руб. У других крупных девелоперов средний размер кредита выше. В результате будет перетекание спроса из комфорт-класса в массовый сегмент — от других девелоперов к Самолету.
Власти будут увеличивать льготные программы, если рынок будет существенно снижаться. Государству важно, чтобы объем ввода жилья не падал:
1. Стране нужно новое жилье; хрущевки, ветхое жилье — в них люди не хотят жить.
2. В стройке и связанных отраслях занято очень много людей.
