Мысль, которую хейтеры строителей упускают

#мысли_управляющего

Акции девелоперов, наверное, самые нелюбимые сейчас на рынке. Но все циклично, все меняется и интересно понять что может быть триггером к переменам.

И вот на что я обратил внимание:

• если цены на недвижимость не растут или растут в пределах 0-5%, то жилье становится доступнее (сбережения на покупку жилья растут на 16-18% в год, зарплаты в Москве и Питере на ~10-12%)

• помню, когда сам брал квартиру, ставку с 7% снизил до 3.3%, переплатив застройщику на входе около 8-10% (была такая опция, я ее выбрал, т.к. инфляция за 10-20 лет с лихвой перекроет эти 3%). Но это иллюстрирует, как инвестиция в цену снижает ставку

Получается, если цены на первичку перестают расти, а девелоперы из 30-35% EBITDA маржи падают в ~25-27%, то они смогут предложить покупателям реальные условия и рынок не рухнет.

Учтем еще 3 эффекта:
• себестоимость растет быстрее цен
• льготная ипотека для семей остается (а это 70% льготки сейчас, которая выдается каждый день)
• спрос на жилье как инвестицию уйдет / эти квартиры будут проданы ради депозита под 17-18%. Но это вторичка…

По сумме выглядит так, что:
• в ближайшие 2 года рынок в метрах после снижения на ~15-20% останется на месте
• А прибыль строителей с каждого метра снизится на 25-30%
• кто-то все равно покажет рост объемов ввода и выручки (они же досдают то, что уже продали пока)

То есть, финрез этого года у ПИК, ЛСР, Самолета окажется сильным. А потом по-разному исходя из объемов стройки:
— ЛСР снизит EBITDA примерно на 20%
— Самолет наращивал объемы, поэтому покажет рост, но уже не кратный

P/E у компаний в 2024-2025 получится 3х-5.5х в таком сценарии рынка (когда строители инвестируют в цены, чтобы лучше продавалось, а цена на первичке стагнирует).

Это намного лучше, чем многие частные инвесторы предполагают.